Kira İlişkilerine Kısa Bir Bakış

Mülk sahibi ile kiracı arasında kurulan Kira İlişkisi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK) m:299 vd hükümlerinde düzenlenmiştir. Çalışmamızda kira sözleşmelerinin genel hükümlerine kısaca yer verilmiş olup Konut ve Çatılı İşyerlerine ilişkin düzenlemeler sadeleştirilerek anlatılmıştır.

Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilecek Hususlar

• Tarafların kimlik ve adres bilgileri ile kiralanacak yerin adres bilgileri eksiksiz yazılmalıdır. Sözleşme tapuda mülk sahibi olarak gözüken kişi ile yapılmalı ve sözleşme onun tarafından ya da vekili tarafından imzalanmalıdır. Kira sözleşmesinin her sayfası taraflarca ıslak imzalı olarak imzalanmalıdır.
• Sözleşmenin zorunlu bir şekil şartı olmamakla birlikte noter huzurunda yapılması ya da yapıldıktan sonra notere onaylatılması durumunda tarafların imzaya itiraz hakları bulunmamaktadır.
• Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
• Kiralananın durumu detaylı olarak kayıt altına alınmalıdır. Sayaçların da sözleşme öncesinde kontrol edilmesi ve kayıt altına alınması olası bir borç çıkması durumunda ispat kolaylığı sağlayacaktır. Kiralananda bulunan demirbaşların eksiksiz şekilde sözleşmeye yazılması faydalı olacaktır.
• Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanacaktır. Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
• Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Kefalet

Kefil ile ayrıca bir sözleşme düzenlenmesine gerek olmayıp kefilin sorumlu olduğu miktarın, kefalet tarihinin ve müteselsil kefil olup olmadığının kefil tarafından kendi el yazısıyla yazılması ve imzalanması gereklidir. Kefilin evli olması durumunda eşinin rızasının olması gereklidir.

Tahliye Taahhüdü

Tahliye taahhütnamesi kiralananın kiracıya tesliminden sonra alınabilir.

Kiracının Güvence Vermesi (Depozito)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar arasında kiracının depozito vermesi kararlaştırılmışsa, depozitonun bedeli gereği üç aylık kira bedelini aşamaz.

Kira Artış Oranı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Ne var ki 7409 sayılı Kanun ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici 1. madde uyarınca 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında geçerli olmak üzere konutlarda kira artışına % 25 oranında üst sınır getirilmiştir.

500 TL ve üzeri kira ödemelerinin yasal olarak bankaya ya da PTT’ye ödenmesi zorunludur.

Kira Tespit Davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilecek olup yeni sözleşme döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması koşuluyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı taktirde mahkeme belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Ancak Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Kira İlişkisinin Devri

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Bildirim Usulüyle

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Bildirimin geçerliliği yazılı olmasına bağlıdır.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Dava Yoluyla

1. İhtiyaç Sebebiyle: Kiraya veren kira sözleşmesini kendisi, eşi, altsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle ya da kiralananın yeniden inşası veya imar amaçlı esaslı onarımı gerekli ise belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içerisinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
2. Kiralananın Satılması Durumunda: Yeni maliğin (yeni ev sahibinin) kendisi eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimi varsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla sona erdirebilir. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
3. Tahliye taahhütnamesinin Varlığında: Kiracı, tahliye taahhütnamesi vermesine rağmen kiralananı boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
4. Kira Bedelinin Ödenmemesi Halinde Kira bedelininin bir kira döneminde iki farklı ay için ödenmemesi durumunda kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilerek kira süresinin bitiminden bir ay içerisinde kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Tahliye davaları taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır. Ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için başlatılan icra takibi de ihtar niteliğindedir.
5. Kiracının Aynı Muhitte Başka Bir Konutunun Bulunması Halinde: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.

Kiracının Evi Göstermesi

Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

Kira Süresi Bitmeden Kiracının Kiralananı Boşaltması

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması durumunda mevcut kiracının borçları sona erer.