Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Güncel Değişiklik ve Yenilikler

Son yıllarda ülkemizde turizm sektörünün de gelişmesiyle birlikte konutların turizm amaçlı kiralanma oranı artış göstermiştir. Bu artışın beraberinde birtakım uyuşmazlıkları da getirmesi, T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı’nı (“Bakanlık”) harekete geçirmiştir. Konuya dair değişiklikler ve yenilikler içeren bir torba yasa hazırlanmış ve 2 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Halk arasında “Airbnb Kanunu” olarak da ifade edilen bu Kanun’un özellikle turizm ve konut sektörünün hızla yükseldiği ülkemizde birçok sektörü etkileyeceği öngörülmektedir. Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) adı ile yürürlüğe giren bu düzenlemede öne çıkan ve sektörü yakından ilgilendiren ayrıntılar makalemizde ele alınmıştır

Kanun’un Kapsamı

Kanun ile tek seferde yüz günden fazla süre için yapılan kiralamalar kapsam dışında tutulmuştur. Genel olarak uygulamada yüz günden fazla yapılan kiralamaların turizm amacıyla değil ikamet etmek amacıyla yapıldığı kabul edilmektedir. Bu sebeple kanun koyucu süreyi yüz gün ile kısıtlayarak uygulama alanını özellikle turizm amaçlı kiralanan konutlara odaklamıştır.

Kanun’da İzin Belgesine Dair Düzenlenen Şartlar ve İzin Belgesini Düzenlemeye Yetkili Olanlar

Kanun, turizm amaçlı kiralamalarda izin belgesi alınmasını zorunlu tutmuştur. Kanun kapsamında alınması istenen izin belgesinin nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenecek olup Bakanlık bu yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilecektir.(m.3)

Belirlenen niteliklere uygun olan izin belgesinin turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılması istenmektedir.  İzin belgesi alınması için bazı şartlar getirilmiştir. Bunlardan biri bağımsız bölüm niteliğindeki konutların kiralanması hususunda kiralama yapılabilmesi için diğer bağımsız bölüm maliklerinin izni hususudur. Düzenlemenin bu bölümünde dikkat edilmesi gereken bağımsız bölüm niteliğindeki konutların kiralanmasında tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunluluğudur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan bir konut sitesinde kiralama yapılması durumunda sadece kiralama yapılacak olan konutun bulunduğu bina için tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazının zorunluluğu şartı mevcuttur. Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, en fazla yüzde yirmi beşlik kısmı için “aynı kiraya veren adına” izin belgesi düzenlenebilecektir. Aynı kiraya veren adına olan bağımsız bölüm sayısının beşin üzerinde olması halinde başvuruda, işyeri açma ve çalışma ruhsatının; başvuruya konu binanın birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda ise tüm kat maliklerinin onayına ilave olarak tüm kat malikleri tarafından alınan oy birliğinin ibrazı zorunludur.

Kanun’un en önemli ayrımlarından birisi, Kanun’un yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan turizm amaçlı kiralamalar konusundadır. Geçici Madde-1 uyarınca bu Kanun’un yürürlüğe girmesinden önce yapılmış turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar, maddenin yürürlüğe girmesinden itibaren bir ay içerisinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurmak zorundadır. Bu yükümlülüğe uyulmadığı takdirde uymayan taraf hakkında Kanun’un 4. maddesinde düzenlenmiş olan yaptırımların uygulanması söz konusu olacaktır.

VERBİS Kayıt Zorunluluğu

VERBİS, veri sorumlularının kayıt olmak zorunda oldukları ve veri işleme faaliyetleri ile ilgili bilgileri kayıt ettikleri bir sistemdir.

Kanun’un 3. Maddesinin 8. Fıkrasında “Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır. 1774 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir.” şeklinde belirtilmiştir. Kanun’un yollama yaptığı 1774 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’nda kimlik bildirme zorunluluğu mevcuttur. Bu bağlamda Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralama yapılan konutun kiraya veren konumunda bulunan kişi, kiralayan kişilerin kimlik bilgilerini VERBIS sistemine kaydetmelidir. Aksi takdirde 1774 sayılı kanun kapsamında kayıt sorumluluğunu yerine getirmeyen kişiye idari para cezası uygulanacaktır.

Kanun’da Düzenlenen Yaptırımlar

Kanun’da izinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde Bakanlık tarafından uygulanacak idari yaptırımlar düzenlenmiştir. Bu yaptırımların miktarı yüksek tutulmuş olmakla birlikte düzenlemelere uyulmaması halinde giderek artan birtakım yaptırımlar düzenlenmiştir. (m.4)

İzin belgesi bulunmadan kiraya verenler hakkında kiralama yapılan her konut için yüz bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır. İzin belgesi bulunmayan kişiye izin belgesi alması için on beş gün süre verilir, bu on beş günün sonunda izin belgesi almadan faaliyete devam edenlere beş yüz bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır. İzin belgesi alarak faaliyete devam etmesi için bir kez daha on beş gün süre verilir. Verilen bu on beş günlük süreye rağmen izin belgesi almayanlar ve faaliyetinde devam edenler hakkında bir milyon Türk Lirası idari para cezası uygulanır.

İzin belgesi bulunmayan konutların turizm amaçlı kiraya verilmesi için aracılık edenler hakkında da yapılan her bir sözleşme için yüz bin Türk Lirası idari para cezası uygulanır. İzin belgesi sahibinden kiraladığı konutu kendi adına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında yapmış olduğu her bir sözleşme için yüz bin Türk Lirası idari para cezası uygulanır.

Kanun gelişen elektronik düzlemi de göz önünde bulundurarak aracı hizmet sağlayıcıları hakkında da düzenleme getirmiştir. İlgili düzenleme Kanun’un 4. Maddesinin 1. Fıkrası kapsamına giren kiralamalar konusunda elektronik ticaret ve tanıtımına imkân sağlayarak içerik yayınlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde bu içeriği kaldırmayan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında her bir konut için yüz bin Türk Lirası idari para cezası uygulanır. İhlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilir.

İzin Belgesinin İptal Edileceği Durumlar

Kanun’da belirlenmiş hallerin varlığı durumunda ise izin belgesinin iptali konusu gündeme gelecektir (m. 5).

İzin belgesinin iptal edileceği durumlar özetle; izin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi, turizm amaçlı kiralama faaliyetinin son verildiğinin tespit edilmesi, kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, turizm amaçlı kiralanan konutun kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi, izin plaketinin asılmaması ve asılması için verilen 15 günlük sürenin sonunda hala asılmamış olması durumlarında izin belgesi iptal edilir.

İzin belgesinin iptali sonucunda bu konutlarda bulunan kullanıcıların hakları, sözleşme süresi sonuna kadar devam eder. Bakanlık, Kanun’un uygulanmasında disiplini sağlamak adına turizm amaçlı kiralama türlerinde denetim yapma yetkisine sahiptir. Bakanlık isterse bu yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilir.

Kanun ayrıntılı bir şekilde iptal durumlarını özetleyerek izin belgesinin kullanımının amacı dışına çıkmasını ve denetimsiz kalmasını önlemek için net ve belirli kurallar çizmiştir. İzin belgesini daha önceden kullanmakta olanların ve yeni kullanmaya başlayacak olanların özellikle bu hususları gözden geçirmesi izin belgesini hukuka uygun olarak kullanabilmesi açısından önem arz etmektedir.

Sonuç

Turizm sektörünün ülkemizdeki gelir oranı Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarından oluşan III. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,1 artarak 20 milyar 225 milyon 317 bin dolar olmuştur. (31 Ekim 2023, 49604 sayılı TÜİK verisi)[1] Her dönem ekonomideki payı katlanarak artan turizm sektörü ve bu sektöre bağlı olarak gelişen turizm amaçlı kiralamaların oranı göz önüne alındığında düzenlenen Kanun getirdiği zorunluluklar ve yaptırımlar ile turizm başta olmak üzere birçok sektörü ve kişiyi etkileyecektir. Getirilen yaptırımların miktarı göz önüne alındığında caydırıcı nitelikte yaptırımların mevcut olduğunu ise söylemek yerindedir. Zaman içerisinde etkilerini göreceğimiz Kanun çerçevesinde getirilen düzenlemeler doğrultusunda mevcut işleyişleri gözden geçirmek ve Kanun’a uygun hale getirmek önem arz etmektedir.

[1] https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Turizm-Istatistikleri-III.-Ceyrek:-Temmuz—Eylul,-2023-49604